Hakkımızda

Tapu Satışından Sonra Vazgeçilebilir mi? Toplumda yaygın olan kanı, “tapuda atılan imzanın geri dönüşü olmadığı” yönündedir. Peki, bu kanı hukuken ne kadar doğrudur? Tapu satışından sonra vazgeçmek gerçekten imkânsız mıdır?

Cevap, durumun karmaşıklığına göre değişir. Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu, belirli olağanüstü durumlarda, atılan imzaların ve yapılan devir işlemlerinin geçersiz kılınmasına olanak tanır. Ancak bu, keyfi bir cayma hakkı değildir. Satışın iptali, ancak kanunda sayılan çok özel ve ciddi nedenlerin varlığı halinde, “Tapu İptal ve Tescil Davası” yoluyla mümkün olabilir.

Bu detaylı rehberde, Tapu Satışından Sonra Vazgeçilebilir mi? sorusunu inceleyerek bir tapu satış işleminin hangi şartlar altında iptal edilebileceğini, kimlerin dava açabileceğini, yasal süreçlerin nasıl işlediğini ve haklarınızı korumak için nelere dikkat etmeniz gerektiğini tüm yönleriyle ele alacağız.

Tapu Devrinin Hukuki Niteliği: Neden “Kesin” Kabul Edilir?

Bir gayrimenkul mülkiyetinin devri, Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan resmi bir işlemle tescil edilir. Tescilin temel amacı, mülkiyet hakkını güvence altına almak ve hukuki istikrarı sağlamaktır. Tapudaki kayıtlar “doğruluk karinesi” ilkesi gereği doğru kabul edilir ve bu kayıtlara dayanarak işlem yapan iyi niyetli üçüncü kişilerin hakları korunur.

İşte bu hukuki güvenlik ilkesi nedeniyle, basit bir pişmanlık, fiyatta sonradan anlaşamama veya daha iyi bir teklif alma gibi nedenlerle tapu satışından vazgeçmek mümkün değildir. Kanun koyucu, işlemin iptalini, ancak o işlemin temelini sarsan, taraflardan birinin özgür iradesini sakatlayan veya hukuka aykırı bir durumun varlığı halinde kabul etmiştir.

Tapu İptal ve Tescil Davası: Satışı Geçersiz Kılan Haller

Yapılan bir tapu satışının hukuken geçersiz sayılması için açılan davaya Tapu İptal ve Tescil Davası denir. Bu dava, mülkiyetin haksız yere el değiştirdiğini iddia eden taraf (genellikle satıcı) tarafından, mülkiyeti devralan kişiye (alıcı) karşı açılır. Davanın kabul edilmesi için aşağıdaki hukuki sebeplerden en az birinin varlığının ispatlanması gerekir.

İrade Fesadı Halleri: Kandırılma, Korkutulma veya Yanılma

Bir sözleşmenin en temel unsuru, tarafların özgür ve sağlıklı bir iradeyle hareket etmesidir. Eğer taraflardan birinin iradesi, dış etkenler nedeniyle sakatlanmışsa, yapılan işlem geçersiz hale gelebilir. Borçlar Kanunu’nda bu durumlar üç ana başlıkta incelenir:

Hata(Yanılma)

Taraflardan birinin, sözleşmenin niteliği, konusu veya kişisi hakkında esaslı bir yanılgıya düşmesi halidir. Örneğin, A parselini satın aldığını zannederken tapuda yanlışlıkla B parselinin devredilmesi durumunda “hata” hali söz konusudur. Ancak bu hatanın, işlemi yapmaya engel olacak derecede “esaslı” olması ve kişinin bu hatayı bilseydi o sözleşmeyi asla yapmayacak olması gerekir.

Hile (Aldatma)

Tapu iptal davalarının dayanağı olan Tapu Satışından Sonra Vazgeçilebilir mi sorusunun en sık karşılaşılan nedenlerden biridir. Karşı tarafın kasıtlı olarak yalan beyanlarda bulunması, önemli bir bilgiyi gizlemesi veya sahte belgeler kullanması suretiyle diğer tarafı sözleşme yapmaya ikna etmesidir.

• Örnek 1: Satılan arazinin üzerinde imar izni olduğu yalanıyla alıcının kandırılması.
• Örnek 2: Evin bodrum katındaki ciddi bir rutubet sorununun, satış öncesi geçici olarak makyajlanarak alıcıdan gizlenmesi.
• Örnek 3: Satıcının yaşlılığından ve tecrübesizliğinden faydalanarak, evin değerinin çok altında bir fiyata alınması için kandırılması.

Hileyi ispatlayan taraf, satışın iptalini talep edebilir.

İkrah (Korkutma, Tehdit)

Bir kişinin, kendisinin veya yakınlarının canına, malına ya da onuruna yönelik ciddi ve yakın bir tehdit altında sözleşme yapmaya zorlanmasıdır. Örneğin, “Bu araziyi bana satmazsan ailene zarar veririm” gibi bir tehdit altında yapılan tapu devri, irade fesadı nedeniyle iptal edilebilir. Tehdidin ciddi, hukuka aykırı ve yakın bir tehlike içermesi şarttır.

Gabin (Aşırı Yararlanma): Değerinin Çok Altında Satış

Tapu Satışından Sonra Vazgeçilebilir mi? sorusunun en çok gündeme geldiği konulardan birisi olan Gabin, bir tarafın diğer tarafın zor durumundan, tecrübesizliğinden veya düşüncesizliğinden faydalanarak, edimler arasında açık bir oransızlık yaratmasıdır. Tapu satışlarında gabin iddiasında bulunabilmek için iki şartın bir arada gerçekleşmesi gerekir:

1. Objektif Şart: Satılan mülkün gerçek değeri ile satış bedeli arasında açık ve fahiş bir fark olmalıdır.
2. Sübjektif Şart: Satıcı, bu satışı yaparken ya zor bir durumda (maddi sıkıntı, hastalık vb.) olmalı ya da tecrübesiz ve saf olmalıdır. Alıcı ise satıcının bu durumunu bilerek ve bundan faydalanarak işlemi gerçekleştirmelidir.

Örneğin, acil ameliyat parası bulmak zorunda olan ve piyasa bilgisi olmayan yaşlı bir kişinin, 5 milyon TL değerindeki evini, durumunu bilen bir alıcı tarafından 1 milyon TL’ye satın alınması tipik bir gabin örneğidir.

Hukuki Ehliyetsizlik: İmza Yetkisinin Olmaması

Tapuda satış işlemi yapabilmek için kişinin “fiil ehliyetine” sahip olması, yani ayırt etme gücüne sahip, ergin ve kısıtlı olmaması gerekir. Ehliyetsizlik durumunda yapılan satışlar mutlak olarak geçersizdir.

Yaş Küçüklüğü

18 yaşından küçük bir birey, yasal vasisinin izni ve bazı durumlarda mahkeme kararı olmadan kendi adına kayıtlı bir mülkü satamaz. Böyle bir satış yapılmışsa, yasal süreler içinde iptali istenebilir.

Akıl Sağlığı Sorunları

Satış sırasında kişinin akıl sağlığının yerinde olmaması, yaptığı işlemin anlam ve sonuçlarını kavrayamayacak durumda olması (Alzheimer, demans, zeka geriliği vb.) durumunda yapılan satışlar geçersizdir. Bu durum, genellikle işlem tarihine yakın bir zamanda alınmış bir sağlık kurulu raporu ile ispatlanır. Tapu Satışından Sonra Vazgeçilebilir mi

Muvazaa (Danışıklı İşlem): Gerçek Amaç Gizlenerek Yapılan Satış

Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçek iradelerine uymayan, görünüşte asıl amaçlarından farklı bir hukuki işlem yapmalarıdır. Genellikle alacaklılardan veya diğer mirasçılardan mal kaçırmak için başvurulan bir yöntemdir.

Örneğin, borçlu bir kişinin, alacaklıların haciz koymasını engellemek için evini güvendiği bir arkadaşına satmış gibi göstermesi muvazaalı bir işlemdir. Bu durumda, alacaklılar, yapılan satışın danışıklı olduğunu ispatlayarak tapunun iptali için dava açabilirler.

Tapu İptal Davası Süreci ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tapu Satışından Sonra Vazgeçilebilir mi? sorusu ile birlikte gündeme gelen Tapu iptal davası karmaşık ve teknik bir süreçtir.

• Görevli Mahkeme: Davaya bakmakla görevli mahkeme, mülkün bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir.
• Dava Açma Süreleri: Dava açma hakkı süreye tabidir. Hata ve hile durumlarında bu hakkın, hatanın veya hilenin öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl içinde kullanılması gerekir. Gabin durumunda da bu süre 1 yıldır. Sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren ise her halde 10 yıllık bir zamanaşımı süresi vardır. Ehliyetsizlik ve muvazaa gibi bazı durumlarda ise dava açmak için herhangi bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir.
• İspat Yükümlülüğü: Davayı açan taraf, iddiasını (hile, tehdit, gabin vb.) hukuka uygun delillerle (tanık beyanları, mesaj kayıtları, uzman raporları, sağlık raporları) ispat etmekle yükümlüdür.

Tapu Satışından Sonra Vazgeçilebilir Mi? Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Sonuç: Tapu Devri Sonrası Haklarınızı Koruyun

Sonuç olarak, “Tapu satışından sonra vazgeçilebilir mi?” sorusunun cevabı, “Evet, ancak çok istisnai ve haklı hukuki nedenlerin varlığı halinde” şeklindedir. Tapu devri, hukuki güvenliğin temel taşıdır ve basit pişmanlıklarla geri alınamaz. Ancak kanun, iradesi sakatlanan, kandırılan, tehdit edilen veya zor durumundan faydalanılan kişileri korumasız bırakmamıştır. Gayrimenkul hukuku konulu diğer makalelerimizi okumayı unutmayın.