Hakkımızda

Tapu Satış Bedeli Düşük Gösterilmesi, Tapu bedeli düşük göstermenin cezası nedir? Tapu bedeli sonradan değiştirilebilir mi? Gibi sorular tapuda işlem yapıldıktan sonra pek çok zaman sorulmaktadır. Alıcı ve satıcı tapu işleminde daha düşük harç ödemek ve taşınmaz satışından kazanç için vergi ödememek için satış bedelini çoğu zaman düşük göstermektedir. Vergi veya harç ödememek veya daha düşük ödemek için sıklıkla başvurulan tapu satış bedelini düşük gösterme işlemi son derece basit görünse de sonrasında taraflar için büyük problemlere yol açabilmektedir.

Zira tapu satış bedeli düşük gösterilmesi doğuracağı olumsuz sonuçlar, elde edileceği düşünülen küçük menfaatlerden katbekat daha ağır olabilmektedir. Bu yazımızda, söz konusu işlemin hukuki tanımını, tarafları bu yola iten sebepleri, devletin bu durumu nasıl tespit ettiğini ve en önemlisi, bu eylemin somut sonuçlarını tüm detaylarıyla ele alacağız.

Tapu Satış Bedelinin Düşük Gösterilmesi Nedir?

Tapu Satış Bedeli Düşük Gösterilmesi işlemi alıcı ve satıcının karşılıklı olarak taşınmaz satışında gerçek satış değerini daha az vergi ve harç ödemek için tapu satış bedelinin düşük gösterilmesi yani gerçek satış bedelinden daha düşük şekilde beyan edilmesidir. Hukuki olarak bu işlem, tarafların üçüncü kişileri (özellikle Vergi Dairesi’ni) aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan bir sözleşme yapmaları nedeniyle “muvazaa” olarak nitelendirilir.

Örneğin, 5.000.000 TL’ye satılan bir daire için tapuda belediye rayiç bedeline yakın olan 2.000.000 TL gibi bir rakamın beyan edilmesi bu duruma tipik bir örnektir. Burada hem alıcı hem de satıcı taşınmazın gerçek satış değerinnden 3 milyon TL daha aşağı tutarda tapu satış bedelinini düşük gösterilmesi işlemine sebebiyet vermektedir. Alıcı ve satıcı 2 milyon TL üzerinden tapu harcı öderken, kalan 3.000.000 TL’yi genellikle elden veya resmi kayıtlara yansımayacak şekilde birbirlerine aktarırlar. Bu işlem, görünüşte yasal bir satış sözleşmesi olsa da, altında gizli ve asıl iradeyi yansıtmayan bir anlaşma barındırır. Türk Borçlar Kanunu uyarınca muvazaalı işlemler, taraflar arasında dahi geçersiz kabul edilebilir ve bu durum, ileride yaşanacak bir uyuşmazlıkta tarafları korumasız bırakır.

Neden Satış Bedelini Düşük Gösterilir

Tapu satış bedeli düşük gösterilmesi işlemi yasa dışı uygulamanın arkasındaki alıcı ve satıcının temel amacı, vergiden kaçınmak ve daha az harç ödemektir. Tarafların bu yönteme başvurmasının başlıca nedenleri şunlardır:

1. Daha Az Tapu Harcı Ödemek: Tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır. Güncel tapu satış oranı, alıcı için %2 ve satıcı için %2 olmak üzere toplamda %4’tür. Satış bedeli ne kadar düşük gösterilirse, ödenecek harç miktarı da o kadar azalır.
2. Satıcının Değer Artış Kazancı Vergisinden Kaçınması: Satıcı, gayrimenkulü iktisap (edinme) tarihinden itibaren 5 yıl içinde satıyorsa, elde ettiği kâr üzerinden “Değer Artış Kazancı Vergisi” ödemekle yükümlüdür. Beyan edilen satış bedeli düşürülerek, kâğıt üzerinde elde edilen kâr azaltılır ve böylece ödenmesi gereken gelir vergisi miktarı düşürülür veya tamamen ortadan kaldırılır.

Bu sebeplerle yapılan gerçek dışı ve hileli olan tapu satış bedeli düşük gösterilmesi işlemi başlangıçta avantajlı gibi görünse de, uzun vadede hem alıcı hem de satıcı için çok daha büyük sorunlara davetiye çıkarmaktadır.

Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi, Gelir Vergisi Kanunu uyarınca düzenlenen bir gelir vergisi türüdür ve özellikle satıcıları yakından ilgilendirir. Alınan gayrimenkul, alış tarihinden (iktisap) itibaren beş tam yıl geçmeden daha yüksek bir bedelle satılırsa, satıştan elde ettiği kârın vergilendirilmesidir. Tapuda satış bedelinin eksik gösterilmesinin satıcı açısından en temel amaçlarından biri, bu vergiyi daha az ödemek veya tamamen ortadan kaldırmaktır. Satıcı, satış bedelini resmi kayıtlarda düşük göstererek kâğıt üzerinde elde ettiği kârı suni olarak azaltır ve vergi matrahını düşürmeyi hedefler. Tapu Satış Bedeli Düşük Gösterilmesi işleminde satıcıların ilk amaçları arasında yer almaktadır.

Tapu Bedelini Eksik Göstermenin Sonuçları Nelerdir?

Tapu Satış Bedeli Düşük Gösterilmesi işleminsin sonuçlarını iki ana başlık altında incelemek gerekir: Vergi hukuku açısından doğan mali yaptırımlar ve medeni hukuk açısından ortaya çıkan hukuki riskler.

A) Vergi Hukuku Açısından Sonuçlar (Mali Yaptırımlar)

Maliye Bakanlığı (Hazine ve Maliye Bakanlığı), tapuda yapılan işlemleri ve banka hareketlerini yakından takip etmektedir. Tapu Satış Bedeli Düşük Gösterilmesi işlemi tespit edilmesi halinde aşağıdaki mali yaptırımlar uygulanır:

• Eksik Ödenen Harcın Tahsili: Öncelikle, gerçek satış bedeli ile beyan edilen bedel arasındaki fark üzerinden hesaplanan eksik tapu harcı (hem alıcı hem de satıcı için ) %4 yasal faiziyle birlikte talep edilir.
• Vergi Ziyaı Cezası: Vergi Usul Kanunu (VUK) uyarınca, eksik beyan edilen harç tutarının bir katı kadar “vergi ziyaı cezası” kesilir. Bu, eksik ödediğiniz harcın iki katını ceza olarak ödemeniz anlamına gelir (eksik harç + bir katı ceza).
• Gecikme Faizi: Eksik ödenen harcın ödenmesi gereken tarihten, ödendiği tarihe kadar geçen süre için aylık olarak gecikme faizi işletilir. Gecikme faizi oranları yıllara göre değişmekle birlikte, toplam borcu ciddi şekilde artırabilir.
• Değer Artış Kazancı Vergisi Cezası: Satıcı için, eksik beyan nedeniyle ödenmeyen değer artış kazancı vergisi de yine vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte talep edilir.

Örnek Hesaplama Tablosu:

Kalem	Açıklama
Gerçek Satış Bedeli	5.000.000 TL
Tapuda Beyan Edilen Bedel	2.000.000 TL
Aradaki Fark	3.000.000 TL
Hesaplama Konusu	Değer
Eksik Harç Miktarı (Farkın %4’ü)	120.000 TL (60.000 TL Alıcı + 60.000 TL Satıcı)
Vergi Ziyaı Cezası (%100)	120.000 TL
Gecikme Faizi (Örnek)	Tespiti tarihine kadar hesaplanır. (Örn: ~40.000 TL)
Toplam Mali Yükümlülük (Yaklaşık)	~280.000 TL

Not: Bu tablo sadece tapu harcı yönünden bir örnektir. Satıcının ayrıca değer artış kazancı vergisi ve cezalarıyla da karşılaşacağı unutulmamalıdır.

B) Medeni Hukuk ve Diğer Hukuk Dalları Açısından Sonuçlar

Mali yaptırımlardan çok daha yıkıcı olabilen sonuçlar, hukuki uyuşmazlıklarda ortaya çıkar.

• Önalım (Şufa) Hakkı Davası Riski: Paylı mülkiyete (hisseli tapu) konu bir taşınmazda, hissedarlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşların bu payı tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden öncelikle satın alma hakkı vardır. Eğer bedel düşük gösterilmişse, diğer hissedarlar dava açarak gayrimenkul payını tapudaki düşük göstermiş olduğunuz ve gerçekten çok uzak bir bedel üzerinden sizden alabilir. Bu durumda alıcı, elden verdiği yüksek meblağı ispatlayamaz ve mülkünü çok ucuza kaybetme riskiyle karşı karşıya kalır.
• Satışın İptali ve Ödenen Paranın Geri Alınamaması: Herhangi bir nedenle satış işlemi mahkeme kararıyla iptal edilirse, alıcı satıcıdan sadece tapuda resmi olarak görünen bedeli talep edebilir. Elden ödenen yüksek meblağın hukuken ispatı neredeyse imkânsızdır. Bu, alıcı için tam bir felaket senaryosudur.
• Kamulaştırma Bedelinin Düşük Tespiti: İleride taşınmazın kamulaştırılması gerekirse, kamulaştırma bedeli tespit edilirken tapuda gösterilen değer de dikkate alınabilir. Düşük beyan, alınacak kamulaştırma bedelinin de düşük olmasına yol açabilir.
• Miras ve Mal Paylaşımı Davalarında Sorunlar: Bir boşanma davasında, evlilik birliği içinde alınan gayrimenkulün değeri tapudaki bedel üzerinden hesaba katılabilir ve bu durum, eşlerden birinin mal paylaşımında zarara uğramasına neden olabilir. Benzer şekilde, miras paylaşımında da düşük bedel, mirasçılar arasında haksızlıklara ve uyuşmazlıklara yol açabilir.
• Gayrimenkulün Sigorta Değerinin Düşük Kalması: Konut sigortası gibi poliçelerde, gayrimenkulün değeri esas alınır. Resmi kayıtlardaki düşük değer, olası bir hasar durumunda alınacak sigorta tazminatının da düşük kalmasına neden olabilir.

Tapuda Eksik Bedel Gösterildiğini Maliye Nasıl Tespit Eder?

Vergi idaresi, teknolojinin de yardımıyla Tapu Satış Bedeli Düşük Gösterilmesi işlemi şeklinde gerçekleşen bu tür usulsüzlükleri çeşitli yöntemlerle tespit edebilmektedir. Özellikle son dönemde Maliye tarafından yapay zeka kullanılarak taşınmazların satış işlemlerindeki gerçek değere ilişkin olarak kapsamlı bir araştırma yapılmaktadır.

• Banka Kredisi Tutarsızlığı: En sık rastlanan tespit yöntemidir. Alıcı, konut kredisi kullanarak mülkü satın aldıysa ve bankadan çektiği kredi tutarı tapuda beyan edilen satış bedelinden yüksekse, bu durum doğrudan bir inceleme sebebidir.
• Tapu Müdürlükleri ve Vergi Daireleri Arası Veri Akışı: Tapu müdürlükleri, yapılan tüm satışları düzenli olarak Gelir İdaresi Başkanlığı’na bildirir. Riskli görülen veya emsal değerlerin çok altında olan satışlar otomatik olarak incelemeye alınır.
• İhbar ve Şikayetler: Taraflar arasında sonradan çıkan anlaşmazlıklar veya durumu bilen üçüncü kişilerin yaptığı ihbarlar, inceleme başlatılmasına neden olabilir.
• Emsal Bedel Karşılaştırmaları: Vergi dairesi, aynı bölgedeki benzer nitelikteki gayrimenkullerin satış bedellerini karşılaştırarak bariz şekilde düşük beyanları tespit edebilir.
• Yapay Zeka Değer Araştırması: T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından taşınmaz satış işlemlerinde yapay zeka devri başlamıştır. Bu nedenle satış işlemleri toplanarak yapay zeka yardımıyla analiz edilmekte ve bölgedeki emsal satışlar karşılaştırılmaktadır. Tapu Satış Bedeli Düşük Gösterilmesi işlemi gerçekleştirilmesini tespit etmek için son dönemde kullanılmaktadır.
• Tapu Satışı Sonrası Yapılan Beyanlar: Özellikle emlak vergisi beyanları, kira geliri beyanları gibi diğer resmi beyanlarla tapudaki değer arasında bir tutarsızlık olması halinde inceleme başlatılabilir.

Yapay Zeka ile Geriye Dönük Tapu İncelemeleri

Alıcı ve satıcı tarafından daha düşük tapu harcı veya değer artış kazancı vergisinden kaçmak için Tapu Satış Bedeli Düşük Gösterilmesi işlemi sıklıkla gerçekleştirilmektedir. Hazine ve Maliye Bakanlığı, son dönemlerde vergi kayıp ve kaçağını önlemek amacıyla yapay zeka (AI) ve büyük veri analizi teknolojilerini aktif olarak kullanmaya başlamıştır. Risk Analiz Sistemi (RAS) gibi gelişmiş platformlar; tapu kayıtları, bankalardan çekilen konut kredisi bilgileri, belediye rayiç bedelleri, emlak satış portallarındaki ilan fiyatları ve hatta DASK poliçe bedelleri gibi milyonlarca veriyi saniyeler içinde karşılaştırabilmektedir. Yapay zeka, bu veriler arasındaki tutarsızlıkları ve normalin dışındaki değerleri (anomalileri) otomatik olarak tespit ederek riskli görülen satış işlemlerini doğrudan denetim birimlerinin önüne getirmektedir. Bu durum, özellikle banka kredisi tutarı ile tapuda beyan edilen satış bedeli arasında bariz bir fark olan veya emsal değerinin çok altında gösterilen satışların geriye dönük olarak, zamanaşımı süresi olan beş yıl içinde, kolaylıkla tespit edilebileceği anlamına gelmektedir. Dolayısıyla, “ihbar veya şikayet olmadan yakalanmam” devri kapanmış, proaktif ve teknoloji odaklı bir denetim çağı başlamıştır. Bu yeni denetim mekanizması, geçmişte hatalı beyanda bulunan mülk sahipleri için “Pişmanlık ve Islah” kurumuna başvurmanın önemini her zamankinden daha kritik hale getirmektedir.

Şu an Türkiye’de son 5 yıl içerisinde tapuda satış işlemi gerçekleştiren pek çok kişiye ilgili vergi dairesinden taşınmazın satış işlemine ilişkin olarak tapu satışında beyan edilen işlem ve gerçek değeri arasında fark bulunup bulunmadığı hakkında yazı yazılmaktadır. Gönderilen yazılarda kişilerce gerçekleştirilen satış işleminde beyan edilen değer ile yapay zeka ile yapılan araştırmalar neticesinde değerin farklı olduğu ve bu sebeple taraflara izaha davet yazısı gönderilmektedir. Bu nedenle Tapu Satış Bedeli Düşük Gösterilmesi işlemi gerçekleştirmişseniz ve bu durumdan pişmansanız ne yapmanız gerekecek?

Tapu Satış Bedeli Sonradan Değiştirilebilir mi ? Pişmanlık Dilekçesi

Eğer tapu satış bedeli düşük gösterilmesi şeklinde bir işlem yaptınız ancak henüz inceleme başlatılmadıysa, durumu cezasız veya daha az bir yaptırımla düzeltme imkânınız bulunmaktadır. Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesinde düzenlenen “Pişmanlık ve Islah” kurumu bu imkânı tanır.

Pişmanlık Dilekçesi Verme Süreci:

1. Alıcı ve satıcı, birlikte veya ayrı ayrı, ilgili vergi dairesine hitaben bir “pişmanlık dilekçesi” yazar.
2. Dilekçede, ilgili tapu işleminin tarihi, yevmiye numarası, beyan edilen bedel ve gerçek bedel açıkça belirtilir.
3. Eksik beyan edilen harç tutarının, pişmanlık zammı (gecikme faizi oranında hesaplanır) ile birlikte ödenmesi talep edilir.
4. Vergi dairesi, gerekli hesaplamayı yapar ve size ödenecek tutarı bildirir.
5. Bu tutarı 15 gün içinde ödemeniz halinde, vergi ziyaı cezası kesilmez. Yalnızca eksik harcı ve pişmanlık zammını ödeyerek durumu yasal hale getirmiş olursunuz.

Bu yol, idarenin tespiti öncesinde kendi rızanızla başvurmanız halinde geçerlidir ve sizi büyük bir mali yükten kurtarır.

Tapu Satış Bedeli Düşük Gösterilmesi Cezası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu Satış Bedeli Düşük Gösterilmesi işleminden sonra Vergi Dairesi tarafından kesilen cezalara karşı açılacak dava vergi dairesinin bağlı bulunduğu Vergi Mahkemelerinde iptaline yönelik dava açılması gerekmektedir.

Tapu Satış Bedeli Düşük Gösterilmesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Sonuç

Tapu Satış Bedeli Düşük Gösterilmesi işlemi, kısa vadede küçük bir mali avantaj sağlasa da, tarafları hem öngörülebilir hem de öngörülemez nitelikte büyük risklerin altına sokan, hukuka aykırı bir eylemdir. Vergi cezaları, gecikme faizleri, şartların sağlanması halinde açılacak tapu iptal ve tescil davası veya ön alım davası gibi davalar ile mülkü ucuza kaybetme riski ve olası bir uyuşmazlıkta hak ispat edememe gibi sonuçlar, bu eylemin ne kadar tehlikeli olduğunu açıkça göstermektedir.

Tapu Satış Bedeli Düşük Gösterilmesi işlemini gerçekleştirmek yerine, gayrimenkul alım satım işlemlerinizde her zaman şeffaf olmanız ve gerçek satış bedelini tapu siciline beyan etmenizdir. Ödeyeceğiniz tapu harcı ve vergiler, gelecekte karşılaşabileceğiniz potansiyel bir felakete karşı en önemli sigortanızdır. Gayrimenkul hukuku karmaşık ve detaylı bir alandır. Bu tür önemli finansal işlemleri yapmadan önce mutlaka bir avukattan hukuki danışmanlık alarak hem yasal yükümlülüklerinizi doğru bir şekilde yerine getirin hem de haklarınızı en üst düzeyde koruma altına alın. Tapu Satış Bedeli Düşük Gösterilmesi konusunu detaylı olarak her yönüyle kapsamlı biçimde incelemiş olduğumuz makalemizin yanı sıra Gayrimenkul hukuku konulu diğer makalelerimizi okumayı unutmayın.