Hakkımızda

Kira Ödemesi Kime Yapılır? sorusu gerek kiracılar gerekse ev sahipleri açısından sıklıkla sorulan bir sorudur. Bu makalemizde Kira Ödemesi Kime Yapılır? sorusunun cevabını irdeleyeceğiz. Kira ilişkisinin temelinde kiracının kira bedelini ödeme borcu vardır. Oldukça basit gibi görünen “Kira ödemesi kime yapılır?” sorusu, mülkiyetin el değiştirmesi, kiraya verenin vefatı, mülkün hisseli olması veya kiraya verenin ödemeyi almaktan kaçınması gibi özel durumlarda karmaşık bir hukuki probleme dönüşebilir. Hatalı bir ödeme, kiracıyı kira borcunu tekrar ödemek zorunda bırakabileceği gibi, haksız bir tahliye davasıyla karşı karşıya kalmasına da neden olabilir. Amacımız, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin haklarını korumalarına yardımcı olacak, uygulamaya yönelik, anlaşılır ve kapsamlı bir hukuki yol haritası sunmaktır.

Kira Borcu Nedir?

Kira sözleşmesi, TBK Madde 299’da “kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere, kira sözleşmesi iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir:

• Kiraya Verenin Borcu: Kiralanan mülkü, sözleşmede kararlaştırılan kullanıma elverişli bir şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmak.
• Kiracının Asli Borcu: Kararlaştırılan kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak ödemek.

Kira bedelini ödeme borcu, kiracının en temel ve asli yükümlülüğüdür. Bu borcun usulüne uygun şekilde yerine getirilmemesi, kiraya veren için haklı fesih ve tahliye sebebi oluşturur. Dolayısıyla, ödemenin doğru kişiye yapılması, kiracının hukuki güvencesi için hayati önem taşır.

Kira Ödemesi Kime Yapılır?

Kira Ödemesi Kime Yapılır? sorusunun en net ve temel cevabı, kira sözleşmesinde “Kiraya Veren” olarak belirtilen kişidir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli hukuki nüans, kiraya verenin her zaman mülkün maliki (sahibi) olmak zorunda olmamasıdır. Mülk sahibi adına hareket eden bir vekil, intifa hakkı sahibi veya mülkü bir başkasından kiralayıp alt kiraya veren kişi de hukuken “kiraya veren” sıfatına sahip olabilir.

Uygulama Notu: Kiracı için bağlayıcı olan, kira sözleşmesinde kimin adı “Kiraya Veren” olarak geçiyorsa, ödemenin o kişiye veya o kişinin usulüne uygun olarak bildirdiği banka hesabına yapılmasıdır. Mülkün sahibinin farklı bir kişi olduğunu sonradan öğrenmek, kira sözleşmesindeki tarafa ödeme yapma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Ödeme, kiraya verenin kendisine yapılabileceği gibi, yazılı olarak yetkilendirdiği bir temsilcisi olarak avukatı veya vekili olan akrabasına da yapılması mümkündür. Kira ödemesi kime yapılır sorusuna kiraya verene ödeme yapılması gerekmekte ise de duruma göre kiraya verenin belirleyeceği bir vekile ödenmesi de mümkündür.

Kira Bedeli Nasıl ve Nereye Ödenmelidir?

Kira ödemesinin “kime” yapılacağı kadar “nasıl” yapılacağı da kritik bir konudur. Hukukumuzda kira borcu, “götürülecek borç” olarak kabul edilir. Yani kiracı, kira bedelini kiraya verenin ikametgahına veya belirttiği yere götürüp ödemekle yükümlüdür. Ancak günümüzde gelişen imkanlar sayesinde banka aracılığıyla ödeme şeklinde tezahür etmektedir.

1. Banka Havalesi/EFT ile Ödeme (Kesin Delil Niteliği): Konut kiralarında, kira bedelinin banka kanalıyla ödenmesi yasal bir zorunluluktur. Bu zorunluluk, vergi kayıplarını önlemek amacıyla getirilmiştir. Banka dekontu, ödemenin yapıldığına dair en güçlü ve kesin delildir. Ödeme yapılırken açıklama kısmına mutlaka şu bilgilerin yazılması tavsiye edilir:

• “[Adres] adresli taşınmazın [Dönem – Örn: 2025 Yılı Kasım Ayı] kira bedeli.”

Bu açıklama, ileride doğabilecek bir uyuşmazlıkta, yapılan ödemenin hangi aya ait olduğunun ispatı açısından hayati rol oynar.

2. Elden Ödeme (İspat Sorunu): Yasal zorunluluğa rağmen taraflar elden ödeme konusunda anlaşabilirler. Ancak bu durum kiracı için büyük bir risk barındırır. Kiraya veren, ödemeyi aldığı halde almadığını iddia ederse, ödemeyi yaptığını ispat etme yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiracı, her ödemede mutlaka kiraya verenden imzalı ve hangi aya ait olduğunu belirten bir yazılı makbuz almalıdır. Aksi takdirde, aynı kirayı tekrar ödemek zorunda kalabilir. Bunun yanı sıra kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye davasına da maruz kalabilecektir.

Kira Ödemesinde Karşılaşılan Özel Durumlar ve Çözümleri

Kira ödemesi, bazı özel durumlarda karmaşık hale gelebilir. Bu gibi durumlarda kiracının atacağı yanlış bir adım, onu hukuken kira borcunu tekrar ödemesi veya devamında tahliye davası gibi zor bir duruma sokabilir. Kira Ödemesi Kime Yapılır?

Kiralanan Mülkün Satılması (Yeni Malikin Durumu)

Kiralanan mülk satıldığında, mülkü yeni satın alan kişi (yeni malik), yeni bir kira sözleşmesi yapılmasına gerek kalmaksızın mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. TBK Madde 310 uyarınca, yeni malik, kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve borçları devralır. Kira ödemesi kime yapılır sorusunda taşınmazın yeni malik tarafından satın alınması halinde yeni malik kiraları talep etme hakkı bulunmaktadır.

• Kiracının Yükümlülüğü: Yeni malik, tapu bilgilerini ve yeni banka hesap numarasını içeren bir ihtarname ile durumu kiracıya bildirmelidir. Bu bildirim usulüne uygun olarak kiracıya ulaştıktan sonra, kiracı kira ödemelerini yeni malike yapmakla yükümlüdür.
• Dikkat Edilmesi Gerekenler: İhtarname size ulaşmadan eski malike yapılan ödemeler geçerlidir ve borcu sona erdirir. Ancak ihtarname tebliğ edildikten sonra hala eski malike ödeme yaparsanız, borcunuzdan kurtulmuş sayılmazsınız ve yeni malike tekrar ödeme yapmak zorunda kalabilirsiniz.

Kiraya Verenin Vefat Etmesi

Kira ödemesi kime yapılır sorusunda kiraya verene ödenmesinde kararlaştırılsa dahi kiraya verenin vefat etmesi halinde karmaşıklık çıkabilmektedir. Günlük hayatta karşılaşılan bir diğer sorun ise Kiraya verenin vefatı halidir. Bu durumda, kira sözleşmesini sona erdirmez. Vefat eden kişinin yasal mirasçıları, kira sözleşmesinin yeni tarafı olurlar.

• Kiracının Yükümlülüğü: Bu durumda kiracı, “Kira borcumu kime ödeyeceğim?” sorusuyla karşı karşıya kalır. Mirasçılar arasında bir anlaşmazlık yoksa ve hepsi adına ödemeyi kabul edecek bir temsilci veya ortak bir banka hesabı bildirilmişse, ödeme buraya yapılabilir.
• En Güvenli Yol: Tevdi Mahalli Tayini: Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa veya kiracı kime ödeme yapacağını bilemiyorsa, borçtan kurtulmak için kesinlikle ödemeyi durdurmamalıdır. Yapılması gereken, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “tevdi mahalli tayini” (ödeme yerinin belirlenmesi) talebinde bulunmaktır. Mahkeme, kiracının kira bedelini yatıracağı bir banka hesabı belirler. Kiracı, bu hesaba düzenli ödeme yaparak borcundan kurtulmuş sayılır. Mirasçılar, veraset ilamıyla kendi aralarındaki sorunu çözdükten sonra parayı mahkemenin belirlediği hesaptan alabilirler.

Kiralanan Mülkün Hisseli Olması (Birden Fazla Malik)

Kira ödemesi kime yapılır sorusunda kiralanan taşınmazın hisseli olması durumunda yani Mülkün birden fazla sahibi (hissedar) olabilir. Kira sözleşmesi tüm malikler tarafından imzalanmışsa veya biri tarafından imzalanıp diğerleri tarafından onaylanmışsa geçerlidir.

• Ödeme Kuralı: Kural olarak, kira bedelinin her bir hissedara hissesi oranında ayrı ayrı ödenmesi gerekir. Ancak bu, uygulama açısından oldukça zordur.
• Pratik Çözüm: Genellikle kira sözleşmesinde, ödemenin yapılacağı hissedar veya ortak banka hesabı belirtilir. Sözleşmede böyle bir hüküm varsa, ödeme belirtilen yere yapılır.
• Anlaşmazlık Durumu: Hissedarlar arasında anlaşmazlık çıkar ve her biri kiranın kendisine ödenmesini talep ederse, kiracının başvuracağı hukuki yol yine tevdi mahalli tayini davası açmaktır.

Kiraya Verenin Ödemeyi Almaktan Kaçınması

Kira ödemesi kime yapılır sorusunun cevabı kural olarak kiraya verene banka kanalı ile ödenmesi gerekmektedir. Ancak bazen kiraya verenler, kiracıyı temerrüde düşürüp tahliye davası açabilmek için kasıtlı olarak kira bedelini almaktan kaçınabilirler (örneğin banka hesabını kapatmak). Bu durum, alacaklı temerrüdü olarak adlandırılır.

• Kiracının Yapması Gereken: Kiracı, ödeme yapma girişimini (örneğin PTT havalesi ile konutta ödemeli göndermek) ispatlamalıdır. Kiraya veren yine de parayı almazsa, kiracı derhal Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tevdi mahalli tayini talep etmelidir. Kirayı mahkemenin belirlediği hesaba yatıran kiracı, temerrüde düşmekten kurtulur ve haksız bir tahliyenin önüne geçmiş olur.

Durum (Senaryo)	Kira Kime Ödenmelidir?	Kiracının Yapması Gerekenler (Doğru Adım)	Yapılmaması Gereken Hata / Risk
1. Normal Durum	Kira sözleşmesinde “Kiraya Veren” olarak belirtilen kişiye/hesaba.	Sözleşmedeki tarihte, banka dekontuna açıklama yazarak ödemeyi yapmak.	Açıklamasız ödeme yapmak veya elden ödeyip yazılı/imzalı makbuz almamak. (Risk: Ödemeyi ispatlayamama)
2. Mülkün Satılması	Yeni malike. Ancak; yeni malikin durumu ve yeni hesap bilgisini ihtarname ile tebliğ etmesinden sonra.	İhtarname gelene kadar eski malike ödemeye devam etmek. İhtarname tebliğ edildikten sonra ödemeleri yeni malike yapmak.	İhtarname gelmeden yeni malike ödeme yapmak veya ihtarname geldikten sonra hala eski malike ödemek. (Risk: Borcu çifte ödemek)
3. Kiraya Verenin Vefatı	Tüm mirasçıların onayladığı tek bir temsilciye/hesaba veya mahkemenin belirleyeceği yere (tevdi mahalli).	Mirasçılardan ortak bir bildirim beklemek. Anlaşmazlık varsa, derhal Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurup “tevdi mahalli tayini” istemek.	Ödemeyi tamamen durdurmak veya mirasçılardan sadece birine diğerlerinin yazılı onayı olmadan ödeme yapmak. (Risk: Temerrüt ve tahliye)
4. Hisseli Mülkiyet	Sözleşmede belirtilen hissedara/hesaba. Anlaşmazlık varsa, mahkemenin belirleyeceği yere (tevdi mahalli).	Sözleşmeyi kontrol etmek. Hissedarlar arasında ödeme konusunda anlaşmazlık çıkarsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurup “tevdi mahalli tayini” istemek.	Hissedarlardan sadece birine keyfi olarak ödeme yapmak. (Risk: Diğer hissedarların da kendi paylarını talep etmesi)
5. Kirayı Almaktan Kaçınma	Mahkemenin belirleyeceği yere (tevdi mahalli).	Ödeme girişimini (örn: PTT havalesi) ispatlamak. Kabul edilmezse zaman kaybetmeden Sulh Hukuk Mahkemesi’ne “tevdi mahalli tayini” için başvurmak.	“Nasıl olsa almıyor” diyerek ödemeyi kesmek. (Risk: Kötü niyetli ev sahibinin açacağı tahliye davasıyla karşı karşıya kalmak)

Kira Borcu Ödenmezse Ne Olur?

Kira borcu ödenmezse kiracı için oldukça sıkıntılı durumlar gündeme gelebilmektedir. Bunlardan ilki kira borcunu icra/dava yoluyla ödemesi gerekmektedir. Akabinde kira borcu ödenmediği için tahliye davası açılabilmektedir.

İcra Takibi ve Tahliye: Kiraya veren, ödenmeyen kira bedelleri için ilamsız icra takibi başlatabilir. Kiracıya gönderilen ödeme emrine karşı kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcu ödemezse, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Kiraya veren, bir kira yılı içinde iki farklı aya ait kirayı zamanında ödemeyen kiracıya iki ayrı ve haklı ihtarname gönderirse, kira yılının sonunda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açma hakkı kazanır.

Kira Başkasına Ödenirse Ne Olur?

Kira ödemesinin kime yapılacağı konusundaki en temel prensip, ödemenin doğru alacaklıya, yani kira sözleşmesindeki “kiraya veren” sıfatını taşıyan kişiye veya onun yetkilendirdiği temsilciye yapılmasıdır. Peki, kiracı bir hata sonucu veya yanlış yönlendirme ile kirayı alacaklı olmayan üçüncü bir kişiye öderse ne olur? Bu durum, kiracılar için ciddi hukuki ve mali riskler doğurur. Hatalı yapılan ödemeye rağmen, kiracının asıl kiraya verene olan borcu sona ermez ve devam eder. Bu sebeple kira ödemesi kime yapılır sorusu büyük önem arz etmektedir.

Kira Borcunda Banka Masraflarını Kim Öder?

Kira Ödemesi Kime Yapılır? sorusundan sonra kira ödemesi sırasında banka ile gönderildiğinde EFT ve banka masraflarının kim tarafından karşılanacağı sorulmaktadır. Yargıtay kararlarında da istikrarlı olarak belirtildiği üzere kira borcu banka ile ödenirken banka masrafları kiracı tarafından ödenmesi gerekmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.11.2021 tarihli yakın tarihli emsal kararında: “Karara göre; kira alacağından kaynaklanan itirazın iptali ve tahliye istemli davada, takibin konusu, sözleşmeden kaynaklı para borcu olduğundan ve sözleşmede aksine bir şart konulmadığından kira bedeline ilişkin para borcu alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödeneceğinden, ifa yeri de alacaklının yerleşim yeri kabul edilmiş ve kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan, kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla banka hesabına yatırılması ya da konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Kira bedelinin kiraya verenin banka hesabına yatırılması durumunda banka tarafından kesilen havale giderinden kiracı sorumludur. Belirtilen şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemeyeceğinden mahkemece, takibe konu eksik ödenen kira bedelleri üzerinden itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır” belirtilmiştir.

Kira Ödemesi ile İlgili Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira Ödemesi Kime Yapılır? sorusu görevli ve yetkili olan mahkeme sorusunu da beraberinde getirmektedir. Kiracının ödemeyi yapmak istemesi ancak muhatap bulamaması halinde açılacak olan tevdi mahalli tayini davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmaktadır. Yetkili mahkeme ise, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak kira borcunun ödenmemesi nedeniyle Örnek No:13 icra takibi başlatılırsa ve kira sözleşmesine inkar edilmezse icra hukuk mahkemelerinde de tahliye davaları açılabilmektedir.

Sonuç

“Kira kime ödenir?” sorusu, somut olayın özelliklerine göre cevabı değişmektedir. Kiracının temel kuralı, kira sözleşmesinde “kiraya veren” olarak belirtilen tarafa ve ispatı mümkün olacak şekilde (tercihen banka kanalıyla) ödeme yapmaktır. Mülkiyetin el değiştirmesi, vefat, hissedarlar arası anlaşmazlık gibi özel durumlarda ise kiracının ödemeyi durdurmak yerine, hukuki koruma mekanizması olan “tevdi mahalli tayini” yoluna başvurması, haklarını koruması ve olası bir tahliye riskini ortadan kaldırması açısından elzemdir. Kira Ödemesi Kime Yapılır sorusunu incelediğimiz makalemizin yanı sıra Kira Hukuku konusundaki diğer makalelerimizi mutlaka okuyun.